买房要看手续全不全洛阳部分楼盘手续不全就开始销售

房地产企业开发建设一个项目，行政审批贯穿于每个阶段，不可或缺，这直接决定项目是否合法。

作为企业，如此种种的审批环节，即使繁琐，也绝不能投机取巧违规操作。

行政审批

在报行政机关审批以前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院，对待建项目进行确定并制定报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

业内人士认为，行政审批是房地产项目合法的必备条件，对于购房者来说，所购房屋必须要经过行政审批，才能得到充分的法律保障。经过审批，房地产项目获得“五证”之后，才能合法合规地进行建设销售。“五证”也是购房者最常接触和见到的。

业内人士提醒，五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是商品房预售许可证，这两种证一经核发，原则上就没有问题，特别是商品房预售许可证。

行政审批部分六个阶段

1.选址定点

2.规划总图审查及确定规划设计条件

3.初步设计及施工图审查

4.规划报建图审查

5.施工报建

6.建设工程竣工综合验收备案

房地产项目行政审批“五证”

1.国有土地使用证

2.建设用地规划许可证

3.建设工程规划许可证

4.建设工程施工许可证

5.商品房销售（预售）许可证

记者调查

据大河报记者调查，洛阳市部分楼盘并没有通过相关部门的行政审批，便开始施工建设、销售。本报7月份报道的《居业·美丽家何时能入住？》中，经过房管局核实，居业·美丽家二期在售的楼盘，其中几栋楼并没有取得商品房预售许可证，但是根据业主提供的票据信息，没有取得预售许可证的情况已经开始收取业主购房定金。

一边办手续，一边开工建设、销售，已经成为房地产企业惯用的招数。业内人士认为，随着国家各项法规的不断完善，以及政府相关部门的监管力度加大，在土地、规划、建设等审批环节上，开发商必须按照审批流程进行，但在销售阶段容易出现问题。

开发商为了快速回笼资金，多数情况下并没有取得商品房预售许可证，便开始销售商品房，常见的是通过公开认筹，收取诚意金、认购金等方式变相收取定金。

对购房者来说，其“预购”商品房的行为得不到法律的充分保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，那么没有办理商品房预售许可证的预售行为是无效的民事行为。

案例再现

陈先生于今年5月份在洛阳某楼盘定了房，当时由于买房经验不足，也不知道开发商五证不全，便交了定金。随后该楼盘售房部一直催缴房款，陈先生觉得早晚都要付，于是交了一部分房款。

在陈先生和同事们聊起买房的事情时，了解到楼盘必须有预售证才可以交首付款。如果没有预售证，也就意味着五证不全，这样的房子是不受法律保护的。

当售房部再次向陈先生催缴房款时，“我要求退房，他们说现在洛阳的其他楼盘都是这样，没有预售证就开始卖。”陈先生说，如果他坚持退房，售楼部工作人员要求支付违约金。

“我在网上查过，咨询过律师，他们这样是不合理的，他们违约在先，几万元白用了两三个月还扣我了两千元，我想追回他们扣我的两千元。”陈先生说。

律师观点

河南广文律师事务所 闫夏育律师

情形

1

陈先生与开发商签订《商品房预售合同》，且开发商在购房人起诉前，仍未取得商品房预售许可证明的。在此情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，如购房人在起诉前，开发商仍未取得商品房预售许可证明，可认定双方签订的《商品房预售合同》无效，陈先生已交纳的定金及部分购房款应当依法予以返还，购房款所产生的利息也应当予以酌情赔偿。

情形

2

陈先生与开发商签订《商品房预售合同》，且开发商在购房人起诉前，已取得商品房预售许可证明的。在此情形下，陈先生与开发商签订《商品房预售合同》合法有效，如陈先生坚持退房，可能构成违约。此时，开发商可不予退还陈先生的定金，也可要求陈先生承担相应违约金。

情形

3

陈先生与开发商没有签订任何协议，开发商仅给陈先生出具定金收据、收款收据，且开发商没有商品房预售许可证。在此情形下，可能存在两种观点：

观点一：仅有定金收据，没有其他关于商品房买卖合同的主要条款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房认购书》，此时没有商品房预售许可证，如前分析并不影响《商品房认购书》的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，如陈先生坚决退房，开发商可适用定金罚则，不予退还陈先生的定金，也可选择适用违约条款，要求陈先生承担相应违约金。

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